2011년부터 임대인의 동의를 받아 임대인 미납 세금을 열람할 수 있는 제도가 시행되었으나, 활용 실적이 저조했습니다. 이에 따라 2023년 4월부터는 임대인의 동의 없이도 미납 세금을 열람할 수 있는 새로운 제도가 도입되었습니다. 이 제도의 목적은 임차인이 보증금 반환의 위험성을 사전에 파악하도록 돕는 것입니다.
<임대인 미납 세금 열람> 제도의 핵심 내용
- 열람 시기 : 전세 계약 체결 후부터 실제 임대차 개시일 전까지
- 열람 대상 : 임대인의 국세 및 지방세 체납과 미납 내역
- 신청 자격 : 임차보증금이 1천만 원을 초과하는 주택 임대차 계약을 체결한 임차인
- 동의 여부 : 임대인의 동의 불필요
- 열람 기관 : 전국 지차체 및 세무서
- 열람 사실 통지 : 임차인 열람 시 임대인에게 통지
열람 가능 세금 종류
임대인 미납 세금 열람 제도를 통해 확인할 수 있는 세금은 크게 국세와 지방세로 나뉩니다.
국세 (중앙정부 징수):
소득세, 법인세, 부가가치세
상속세, 증여세, 종합부동산세
지방세 (지방자치단체 징수):
취득세, 재산세, 주민세
자동차세, 지방소득세
열람 정보의 중요성:
– 임대인의 재정 상태 파악
– 부동산 압류 위험 예측
– 전세보증금 반환 가능성 평가
– 추가 보호 조치 필요성 판단
열람 방법과 주의사항
1. 신청자격
- 원칙- 임차보증금이 1,000만원을 초과하는 임대차 계약을 체결한 임차인,
- 대리- 임차인과 주소를 같이하는 동거 가족,
임차인이 법인일 경우 위임받은 소속 직원
2. 열람 가능 시기
- 계약체결 이후부터 임대차계약 기간 시작일까지 열람이 가능합니다.
- 계약 체결 전에는 열람할 수 없습니다.
- 임대차계약 기간이 시작된 후에도 열람할 수 없습니다.
3. 열람 장소
- 국세 : 전국 세무서 <주의: 홈택스에서는 신청만 가능하고, 실제 열람은 반드시 세무서를 방문>
- 지방세 : 전국 지자체 세무부서 또는 읍면동사무소
4. 열람 절차
- 본인 열람: 신분증과 임대차계약서 지참, 열람신청서 작성
- 대리 열람 : 임차인의 동거 가족 열람 시 주민등록등본 추가,
법인 임차인의 직원 대리 열람 시 위임장과 재직증명서 추가 - 미납지방세 조회 내역서를 열람만 가능, 복사 사진촬영 불가. 필요시 신청인이 적어 갈 수는 있음
- 임대인에게 열람 사실 통보가 됨
5. 주의사항
- 묵시적 자동 갱신되거나 임대인이 변경된 경우: 열람 불가
- 변경된 내용으로 인한 재계약으로 통한 갱신의 경우 : 열람 가능
- 보증금 1000만원이하 계약 : 열람 불가
열람 결과 해석 및 활용
임대인의 미납 세금 정보를 열람한 후, 그 결과를 올바르게 해석하고 활용하는 것이 중요합니다. 열람 결과에 따라 다음과 같이 대응할 수 있습니다:
미납(체납) 세금이 없는 경우
- 임대인의 재정 상태가 안정적일 가능성이 높습니다.
- 보다 안심하고 계약을 진행할 수 있습니다.
- 추가 안전장치 고려사항:
등기부등본 확인: 근저당권 설정 여부, 금액 등 확인,
전세권 설정: 보증금 반환 청구권 보호,
전세보증금 반환보증 보험 가입 검토
미납(체납) 세금이 있는 경우
- 미납 금액, 기간, 세금 종류를 꼼꼼히 확인하세요.
- 장기 누적 미납이나 부동산 관련 세금(재산세, 종합부동산세 등) 미납은 특히 주의가 필요합니다.
- 체납액의 규모가 보증금에 비해 큰 경우 위험도가 높습니다.
- 최근 발생한 일시적 체납인지, 장기간 누적된 체납인지 구분이 중요합니다.
대처 방법
a) 임대인과의 소통
- 체납 사유와 향후 납부 계획에 대해 직접 문의하세요.
- 임대인의 설명이 합리적인지 판단하고, 납부 의지를 확인하세요.
b) 계약 조건 재협상
- 보증금 감액 요청을 고려해볼 수 있습니다.
- 전세권 설정을 요구하거나, 이미 설정되어 있다면 순위 조정을 요청할 수 있습니다.
- 계약서에 특약 조항 추가: 예를 들어, “잔금일까지 체납액 완납 증명 시 잔금 지급” 등의 조건을 넣을 수 있습니다
c) 계약 철회 고려
체납 세금이 심각한 수준이거나 임대인의 설명이 불충분한 경우, 계약 철회를 고려해야 합니다.
이 경우, 계약금 반환 등의 문제에 대비해야 합니다.
d)법적 대응 준비
최악의 상황에 대비해, 법적 대응을 위한 증거(통화 내역, 문자 메시지, 계약서 등)를 잘 보관해 두세요.
마무리
계약 전에는 임대인의 동의를 받아야 하며, 계약 후부터는 동의 없이 열람 가능하다는 점이 이 제도의 핵심입니다. 이를 통해 임차인은 보증금 반환의 위험성을 사전에 파악할 수 있습니다.
이러한 변화는 임차인에게 중요한 의미를 갖습니다. 계약은 체결했지만 아직 실제로 입주하지 않은 기간 동안, 임차인은 임대인의 재정 상태를 간접적으로 확인할 수 있는 기회를 얻게 된 것입니다. 이를 통해 임차인은 보증금 반환의 위험성을 사전에 파악하고, 필요한 경우 추가적인 안전장치를 마련할 수 있게 되었습니다.